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老楼房受次新房冲击或降租与租客签中长约

2018-11-23 17:45:03

  老楼房受次新房冲击或降租与租客签"中长约"

  房地产市场

  今年有6万余次新房入市建议与租客签中长约确保租赁收入

  冯女士退休多年,一直过着滋润的收租婆生活,手上掌握着一大串丁零当啷响的钥匙,每天忙于管理老城区的几套老房子。不过,今年广州二手租赁市场的租赁回报率首度跌破3%,数据显示或将有六七万套次新房进入租赁市场,令精明的冯女士也开始寻找新的出租策略。房地产专业人士建议,老房子的业主与租客签订中长约,确保平稳的租赁收入。

  现象1

  租金回报率10年跌3%

  在广州二手市场上,像冯女士这样以收租为生的收租婆、收租公为数不少,除了退休的老人外,也有不少年轻人以此为副业。不过,随着楼价的上涨,广州二手租赁回报率也逐渐下降。根据满堂红10年来的数据显示,2003年广州二租赁市场租金为21.58元/平方米/月,10年后为44.2元/平方米/月,比2003年上涨100%以上,比2012年上涨12.9%,而租金回报率却从2003年的7.8%跌至如今的2.9%,首度跌破3%。与此同时,2013年二手住宅均价同比上涨18.9%。

  据满堂红研究数据显示,2013年面积区间回报率的是30平方米以下和30~60平方米之间的一房或小两房物业,皆为3.5%,比2012年分别下降0.5个百分点和0.4个百分点;144平方米以上的非普通住宅出租回报率则与2012年持平,数值是2.7%,这也是2013年出租回报率没有出现回落的区间。

  现象2

  数万套次新房将陆续入市

  根据调查,2013年全年以长线投资作为目的入市购房的客户比例为32.7%,比2012年大幅增加9.5%,其中第四季度该比例高达40.6%。受年内新政策大环境制约的影响,买家购入住宅类物业在短期内转售获利的成功率明显下降,以出租的租金抵偿购房成本虽然是相当花费时间的做法,但能有效抵抗政策的冲击,小业主只要一直持有物业到政策适度放松的年份,便可获得更多溢价出售的机会。房地产研究人员周峰研究判断,除了2012年和2013年的13万套签一手住宅未交付使用外,早几年陆续交付使用的住宅单位中,至少有六七万套单位流入租赁市场。这类次新房物业将会直接冲击其他楼龄较长的物业的租金,因此即使整个市场的平均租金处于逐年上升态势,但楼龄超过20年的旧式物业,其租金将有可能出现高位回落。

  哪些板块的老房子受影响?

  据了解,广州市10区在2012~2013年间共有12.9万套一手住宅进行正常登记,但这些住宅很多是预售阶段时销售出去的,尚未达到交付使用的要求,快要等到2014年下半年才能交付使用,因此暂时不会对租赁市场有直接冲击。而10区在2009~2011年三年间共有21.1万套一手住宅进行正常登记,这些新房基本在2013年下半年之前交付使用。按照新房在交付使用后的年,约有30%左右的房源会用于出租,可以推算出大概有6.3万套次新房进入租赁市场,往年每年大概有四五万套的新房源供应租赁市场。周峰分析,由于近几年一手住宅供应多集中在番禺、花都、萝岗、南沙四个区,新的一年也不例外,必定会拉升郊区板块的整体平均租金。

  在广州二手市场中,什么板块将受次新房入市的冲击?根据数据可观察到,荔湾区的周门小区、越秀区的五羊新城、海珠区的穗花新村、白云区的景泰新村基本都以20年以上的旧楼组成,受次新房入市冲击,但即使有次新房,也是楼龄在7年以上的,且房源比例不会超过整个板块(小区)的15%。根据四个板块在近三年的均价、平均租金及出租回报率变化情况,可以看到2013年四个板块的回报率比2012年要么持平,要么下跌,租金上升幅度始终不及楼价上升幅度。预计未来一到两年内,这些板块的租金还会有轻微上升的趋势,但租客会流向周边其他租金相对较低的板块。周峰判断。

  建议

  与租客约定每年

  租金有较小上浮

  次新房的集中投放,对整个租赁市场的供应结构带来新的变化,楼龄较短的物业,其出租价会相对较高,在一段时期内会带动整个租赁市场的平均租金上升。但同时,这类次新房也会对其他楼龄较长的物业出租价造成冲击,很多租客喜新厌旧,亦会导致旧式物业的固有租客群流失。周峰预测,未来两到三年内,部分楼龄超过20年的住宅小区,不排除要降低或稳定租金招揽客源的可能。

  他建议,这类老房子的小业主,可以考虑跟租客签两至三年的中长约,约定每年租金有一个相对较小的上升幅度,留住租客,而目前在这些老房子里面承租的客户,也可以到地产中介的门店咨询,获悉附近其他板块的房租处于哪个水平,做到心中有底,一旦遇到现在业主加租较厉害的情形,便能作出是否转移的决定,对潜在买家而言,则不必太计较对应物业或板块的租金水平,因房价升幅暂时还是大于租金升幅,只要自己的出资预算能承受看中物业的价格,便可下决定购买。(广州)

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