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晓州史上严厉调控为何摁不下房价牛头前

2019-01-09 12:49:42

  晓州:史上严厉调控为何摁不下房价牛头?

  刚刚过去的2010年,对于中国楼市来说是极不平凡的一年。这一年里,国家调控措施是一轮又一轮,一波接一波,显示政府调控房地产的决心空前坚定。特别是在4月中旬和9月底,中央政府针对房地产两度重拳出击,实行了堪称史上严厉的限购限贷政策。然而,如此重压,仍然没能摁下房价高昂的牛头。

  在国家统计局公布的2010年初至11月的全国70个大中城市房价统计中,没有任何一个月出现过价格下跌,哪怕是在政策集中释放的4-5月份;东海证券数据显示,截至11月,全国房价较年初上涨9%,一线城市上涨28%,二线城市上涨24%。而近期一些城市“地王”以及“日光盘”又再度出现,国家住建部日前也公开坦承“2010房地产调控失败”。展望2011年,即使国家使出房地产税等“狠招”,房地产调控形势仍不容乐观。

  根据经典理论,影响房地产市场重要的因素是流动性。易居中国房地产研究院的有路逢侠客须呈剑关研究显示,2010年1月M1(狭义货币)增幅高达39%,是近十几年来的历史高值,说明流动性极度泛滥,其后增幅持续回落,11月已回落到22%,但依然超过近十年来约18%的历史均值,说明流动性依然充裕,这是促使资产价格上涨的重要推力。

  在如此宽松的宏观环境下,房地产业的资金链并没有我们想象的那么紧张。据对2010年A股上市公司三季度财躁动不已报的研究,房地产上市公司现金流状况仍然安全,其手持货币现金环比二季度末上升8%,现金和流动负债的比率由中期的35.3%下降至34.8%,净负债率由中有人孜孜不倦期的58.8%上升至60.5%,长债比例进一步提升,资产整体安全度仍较高。来自国家统计局的数据显示,2010年开发商利用外资融资以及自筹资金增幅不断扩大,这在一定程度上降低了房企对银行信贷的依赖程度。

  在如此宽松的宏观环境下,通胀更是木雕花窗成为房地产调控的拦路猛虎。由于担忧房价上涨,更担心资金购买力的贬值,因此不少手中有一定资金量的人被迫入市买房“避胀”。因此财经评论员叶檀认为,通货膨胀的大背景下,房价涨跌的核心因素是货币发行量,而非市场供求量。因此“任大炮”任志强提出:“控制通胀就是控制房价”。因此潘石屹总结说:“如果货币超发,就一定要购买房子。”人们有理由问:“除了房子,还有什么是保值的方式?”人们有理由相信:“与其把钱放在银行一天天贬值,不如买个房子,多少能赚点钱,至少可以跟CPI赛个跑。”

  由于货币供应不会在2011年短时间内出现迅速回落,因而流动性较为宽松的宏观环境将继续存在,导致2011年房价上行的重要因素仍然是通胀。有关部门已经公开透露,2011年CPI升幅的控制目标约为4%。在这样的高通胀预期之下,随着居民收入的不断提高,大量的资金将继续进入投资渠道,房地产仍是为普及、为稳妥的投资方向之一。

  高价土地是影响房地产调控的另一头拦路猛虎,高价卖地不遏制,调控楼市就会成为“空调”。尽管2010年是史上严厉的调控年,但地方政府推高地价的动力并未改变。公开数据显示,2010年全国卖地收入已经超过2万亿元,再创历史新高。可以说,地方政府已在涉及诸方利益的房市调控博弈之中成为的赢家。而调控之下地价的大幅上涨,会激发地方政府把更多的土地资源以更高价格投入到商品房市场,难免会挤占保障性住房的供地需求和指标。2010年12月,全国各地又出现不同量级的“地王”,足以说明在现行的税费政策下,房地产业带来的巨大财政收入诱惑让地方政府难以抵挡卖地冲动。换句话说,正因为地方政府的财政命脉被掌握在土地手中,才推高了地价并造出了一个个地王,继而助推了房价。

  造成这一困境的背后关键之一便是房地产业的所谓支柱地位。一些观点认为,房地产业的上下游以及横向产业链涉及50余个行业,能创造大量就业岗位,带动客观的国内生产总值,在国民经济发展中能力强,功劳大。目前,房地产投资占我国固定资产投资的比重已经接近20%,占GDP的比重接近10%,个别地区这一比例更高,有些城市甚至把房地产当做经济命脉。尽管国家在“十二五”规划中,没有明确将房地产表述为“支柱产业”,但其作为支柱产业的地位在相当长时间烧结彩砂内仍难动摇。特别是在宽松货币政策渐退的2011年,为保增长、保民生,各级政府财政还将面临巨大压力,土地财政的困境亦难发生根本变螺纹钢筋片化,高房价因此也难以松动。

  进入2011年,市场普遍预期第三轮调控或将出台

晓州史上严厉调控为何摁不下房价牛头前

,除了巨大的加息空间外,业界议论多的就是房产税可能真正落地。不过,有专家表示,比起“限购”、“限贷”政策措施来说,房产税的影响范围和力度肯定要小得多。并